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房屋拆除一般需要什么条件?

2022-03-30 13:15:31

现在无论农村征地还是城市房屋拆迁都要求在实施拆迁行为之前完成一系列的行政审批,现在叫行政许可。首先,取得项目立项。按照现在《行政许可法》的规定,所有的行政许可都必须公示,未经公示无效,涉及到老百姓重大利益的必须听证。


第二,取得规划许可。 目前实施规划管理的手段主要是一书两证:《项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》。房屋拆迁主要要求有建设用地规划许可,而建设用地规划许可依据前面的项目选址意见书,项目选址要征得附近的人同意。目前在房屋拆迁诉讼阶段,一般会忽略选址意见书。 


如果按照《行政许可法》的规定,准备发建设用地规划许可证的时候,老百姓可以要求听证,要求对规划许可审查,看前面有没有选址意见书。房屋拆迁中审查建设用地规划许可证是非常重要的。第三,建设用地批准文件。维权主要是两种方法:1.行政复议;2.协调。所以,村干部要是来提拆房子的事情,就拿出房屋安置协议,按照协议上的补偿条件要求对方满足要求。


一般有:房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。


周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。


若你的房子建于《土地管理法》颁布之前1988年修订的《土地管理法》规定“农村居民建住宅使用土地,不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。法不溯及既往,如果是在此标准出台前已建房屋,自然不应作为违法建筑处理。如果你的房子建于1988年之前,即便被拆迁部门认定为违法建筑,也属认定错误,可通过进行相应的行政复议,行政诉讼等法律程序推翻拆迁部门的错误认定,进而切实维护自身的合法权益。


没有办理批建手续,但符合宅基地使用标准的违法建筑,属于程序违法的建筑,在缴纳相关费用并补正相关程序后,可以等同于合法建筑。“一户一宅”是农村房屋建筑的基本原则及土地利用规划,但在因继承及买卖取得多套房屋的往往获得了批建手续,但没有办理房产证。


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神,对被征收房屋的补偿,应参照就近区位新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。


新房与旧房毕竟存在差别,新房的占地面积可能大于旧房。对于拆建中未超出标准面积部分和超出部分在实践中应区分对待。《农村宅基地管理办法》规定了宅基地的用地限额,一般三人及以下为75平米以内,四人100平米以内,五人110平米以内,六人及以上125平米以内。地方规定对如何确定限额还有进一步规定,由于利用非耕地、旧村改造等需要新建房屋的,面积标准可适当放宽。


农村村民建造住宅一般应当依法办理用地审批手续,但“符合土地利用总体规划的,且拆旧翻新的旧宅基地未超过规定标准面积的,不需要审批”。其中有两个要点,一是符合土地利用总体规划,二是符合规定面积。不同时符合这两个条件的,需依法办理审批手续。


土地利用总体规划主要涉及到土地类型:农用地抑或集体建设用地,耕地或非耕地,是不是基本农田等问题。符合土地规划即要求土地原用途不变。二是符合规定面积,规定面积一般当事人可根据土地类型和建房农户人口估算。在确定的宅基地内仅是变更容积率,也符合原拆原建的概念,不需要审批。


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